Chung cư – lựa chọn phổ biến hàng đầu cho nhiều gia đình trẻ đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang,… do giá đất trở nên đắt đỏ. Tuy nhiên, giữa vô số dự án, chủ đầu tư, các điều khoản hợp đồng và khối giấy tờ pháp lý, việc lựa chọn một căn hộ vừa ý mà không gặp rủi ro là điều không dễ. Nếu chỉ nhìn bảng giá, chọn tầng đẹp, hoặc tin vào những lời môi giới ngọt ngào… bạn rất dễ bước chân vào những sai lầm tốn kém.
Chính vì vậy, bài viết của Big Dream Group sẽ tổng hợp 20+ lưu ý khi mua chung cư mà bạn buộc phải biết – từ pháp lý, chủ đầu tư, vị trí, chất lượng xây dựng, tài chính đến cộng đồng cư dân. Hãy đọc kỹ và chuẩn bị trước khi xuống tiền.
Vì sao bạn cần chú ý trước khi mua chung cư?
Khi mua chung cư mà thiếu chuẩn bị bạn có thể gặp một số rủi ro như dự án chậm bàn giao, bị đình trệ do pháp lý chưa hoàn thiện. Ví dụ: chủ đầu tư chưa giải chấp đất nhưng đã bán. Hợp đồng mập mờ, nhiều điều khoản chỉ có lợi cho chủ đầu tư dẫn tới thiệt thòi cho người mua. Tiện ích quảng cáo nhưng thực tế chưa có hoặc bị thay đổi – khiến giá trị căn hộ thấp hơn kỳ vọng. Chi phí phát sinh, phí quản lý, gửi xe, bảo trì quá cao so với dự tính ban đầu.
Việc sở hữu một căn hộ đồng nghĩa với một khoản đầu tư lớn – không chỉ là mua để ở, mà rất nhiều người mua với mục đích đầu tư, cho thuê hoặc giữ giá. Khi đó, chuẩn bị kỹ lưỡng giúp bảo vệ quyền lợi và tối ưu hóa giá trị đầu tư.
>>> 5+ Sai Lầm Thường Gặp Khi Sang Tên Sổ Đỏ
20+ lưu ý khi mua chung cư
Sau đây, Big Dream Group sẽ đánh giá những điểm bạn cần lưu ý trước khi mua chung cư
Khu vực kiểm tra pháp lý và chủ đầu tư
Thứ nhất, bạn cần đánh giá uy tín của chủ đầu tư, kiểm tra xem chủ đầu tư có phải là doanh nghiệp hợp pháp với ngành nghề kinh doanh bất động sản, xem dự án trước đó ra mắt và bàn giao có đúng cam kết hay không. Đừng chỉ nghe lời quảng cáo – hãy tìm thông tin trên mạng, hỏi cư dân của dự án trước.
Thứ hai, một dự án chung cư để đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện về chủ đầu tư và pháp lý như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, văn bản chấp thuận đầu tư. Nếu dự án chưa có giấy phép thì sẽ gặp nhiều rủi ro hơn.
Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chính là văn bản bảo vệ quyền và nghĩa vụ của bạn. Khi ký hợp đồng, hãy kiểm tra: thông tin chính xác của các bên, mã căn hộ, diện tích thông thủy, tiến độ bàn giao, phạt chậm tiến độ,…
Theo Nghị định 96/3+2024/NĐ – CP, các hợp đồng mua bán nhà ở phải được dùng theo mẫu thống nhất.
Thứ tư, một điều cực kỳ quan trọng: dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã xử lý thế chấp chưa? Người mua cần kiểm tra bản gốc và yêu cầu bản sao. Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao sổ hồng hoặc thời gian sử dụng có giới hạn, cần cân nhắc kỹ.
Thứ năm, rất nhiều người mua nhà bỏ qua phần này và phải “ngậm tráo đắng” ngay sau khi nhận nhà. Bạn cần biết rõ, phí bảo trì 2% giá trị hợp đồng, phí quản lý mỗi tháng là bao nhiêu, ai quản lý tòa nhà,…Nếu chủ đầu tư không công khai thì rất có thể có điều gì đó mờ ám.
Thứ sáu, Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư phải bảo hành công trình ít nhất 60 tháng kể từ ngày nghiệm thu. Bạn cần xem điều này có được ghi rõ trong hợp đồng hay không.
Vị trí và hạ tầng
Vị trí là yếu tố đầu tiên bạn cần chú ý: giao thông thuận tiện, gần trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại hay không. Khu vực phải có hạ tầng tốt, tránh nơi quá xa trung tâm hoặc dễ bị tắc đường vào giờ cao điểm.
Kiểm tra tiện ích: bể bơi, gym, khu vực xanh, đường nội bộ, bãi đỗ xe. Ngoài ra, hạ tầng ngoại khu như trường học, bệnh viện, công viên,.. sẽ giúp tăng chất lượng sống và giá trị căn hộ.
Thang máy cần đảm bảo hoạt động mượt, hệ thống PCCC đầy đủ, điện nước ổn định, cách âm tốt – các yếu tố này dễ bị bỏ qua nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm sống.
Tầng trung thường là lựa chọn tốt nhất vì có thể tránh tiếng ồn ở tầng thấp, còn tầng quá cao lại gặp gió mạnh. Hướng căn hộ ảnh hưởng ánh sáng như thế nào, khả năng thông gió và phong thủy tương ứng với chủ nhà.
>>> Nguyên nhân khiến bất động sản pháp lý đầy đủ vẫn khó bán
Chất lượng xây dựng và bàn giao
Không chỉ cần mặt tiền đẹp, nhiều lúc bạn cần kiểm tra những góc khuất như tầng hầm, cầu thang bộ, ban công. Vật liệu bàn giao có đúng chủ đầu tư cam kết hay không?
Dự án chậm bàn giao sẽ làm bạn mất tiền mà không được vào ở. Theo pháp luật, bàn giao nhà ở chỉ khi đã nghiệm thu phần hạ tầng kỹ thuật.
Trước khi nhận nhà, bạn nên kiểm tra: diện tích thực tế, thiết bị bàn giao, chuyển đổi nhịp độ, hỏi cư dân thí điểm… Việc này giúp tránh rủi ro sau khi bàn giao.
Nhiều dự án quảng cáo tiện ích lớn nhưng khi giao nhà chưa hoạt động hoặc bị thay đổi. Hãy kiểm tra thực tế nếu có thể.
Hợp đồng và tài chính
Hợp đồng cần có điều khoản phạt rõ ràng nếu chủ đầu tư bàn giao chậm hoặc thay đổi tiện ích không đúng cam kết.
Không nên đóng 100% ngay. Luật Nhà ở 2023 có quy định thanh toán trả chậm và tiến độ hợp lý. Nếu bạn trả hết quá sớm, bạn chịu rủi ro lớn hơn.
Bạn nên hỏi rõ về phí gửi xe, phí quản lý, bảo trì, tăng phí theo năm. Chi phí cao có thể ảnh hưởng lớn đến ngân sách.
Nếu bạn mua với ý định đầu tư, hãy xem xét giá trên mỗi mét vuông, khu vực và cộng đồng cư dân, tiện ích dự kiến. Giá tốt hôm nay chưa chắc tốt tương lai nếu khu vực hạ tầng kém.
>>> Mua Nhà Vay Ngân Hàng Hay Góp Vốn Theo Tiến Độ?
Cộng đồng cư dân và quản lý vận hành
Một nơi ở tốt không chỉ có căn hộ đẹp mà còn có cư dân thân thiện, thang máy sạch, quản lý tốt. Hãy tìm hiểu cộng đồng người ở thử hoặc đoạn trước.
Quản lý chuyên nghiệp giúp căn hộ vận hành ổn định. Bạn nên tìm hiểu đơn vị quản lý, nhà vệ sinh, an ninh, kiểm soát ra vào…
Camera, bảo vệ 24/7, ban công không bị nhìn ngang, môi trường xung quanh ít tiếng ồn và ô nhiễm.
Checklist nhanh
Dưới đây là bản tóm lược checklist 20+ điểm bạn nên lưu lại hoặc in ra để sử dụng khi đi xem nhà.
-
Chủ đầu tư uy tín, có dự án bàn giao đúng hẹn
-
Giấy phép xây dựng đầy đủ
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất rõ
-
Hợp đồng mua bán chuẩn luật, điều khoản rõ ràng
-
Thời hạn bàn giao & trách nhiệm phạt chậm có ghi rõ
-
Phí bảo trì & phí quản lý minh bạch
-
Vị trí giao thông thuận tiện
-
Tiện ích ngoại khu đầy đủ (trường học, bệnh viện, chợ)
-
Hạ tầng kỹ thuật trong tòa nhà (PCCC, thang máy, điện nước)
-
Tầng & hướng căn hộ phù hợp
-
Thi công & hoàn thiện vật liệu tốt
-
Tiến độ dự án rõ ràng
-
Thanh toán theo giai đoạn, không trả hết sớm
-
Chi phí dịch vụ ẩn tối thiểu
-
Giá trị tái bán hoặc cho thuê tốt
-
Cộng đồng cư dân thân thiện, văn minh
-
Đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp
-
An ninh & bảo vệ tốt quanh khu vực
-
Kiểm tra diện tích thực tế khi nhận nhà
-
Đăng ký quyền sở hữu sổ hồng và giải chấp rõ ràng
-
(Bonus) Phong thủy nếu bạn rất quan tâm: tránh ban công nhìn thẳng hành lang, tầng thấp hay tầng quá cao
>>> 7 Loại giấy tờ cần thiết khi mua bán đất lần đầu
Lời kết
Mua một căn hộ chung cư không chỉ là chọn nơi để ở – đó còn là đầu tư cho tương lai, cho gia đình và cho sự an tâm. Vì vậy, việc chuẩn bị kỹ càng trước khi ký hợp đồng.
Hãy ghi nhớ lưu ý khi mua chung cư mà Big Dream Group đã chia sẻ, tìm hiểu kỹ từng giấy tờ, từng điều khoản, từng vật liệu. Chúc bạn sớm tìm được căn hộ ưng ý, an toàn và phù hợp với bản thân.